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Vergleich der Zusatzrenten

Welche Möglichkeiten gibt es, um aus dem Eigenheim monatliches Kapital zu ziehen, ohne dass man ausziehen muss? Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Varianten: Die Leibrente oder die Immobilienrente bzw. Umkehrhypothek. Jede dieser Varianten hat ihre ganz eigenen Vor- und Nachteile. Man sollte daher die Möglichkeiten genau studieren und erst nach eingehender Prüfung darüber entscheiden, welche Variante für die persönlichen Voraussetzungen und Bedürfnisse am besten geeignet ist. Im Anschluss stellen wir Ihnen diese zwei Varianten einmal im Detail vor.

Variante 1: Die Leibrente – Veräußerung mit lebenslangem Wohnrecht

Die Leibrente ist die weitaus häufiger gewählte Option. Bei dieser Form wird die Immobilie verkauft, wofür der Verkäufer eine monatliche Rente sowie ein lebenslanges Wohnrecht in dieser Immobilie erhält. Um dieses Wohnrecht auch gesetzlich zu definieren, wird es ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Das Haus gehört also fortan nicht mehr dem Verkäufer, dieser erhält den Kaufpreis für die Immobilie in Form einer Rente in einzelnen Raten ausgezahlt.

Wie genau die Zahlung dieser Raten verläuft, kann bei der Leibrente wiederum individuell festgelegt werden. So ist es beispielsweise möglich, die Rentenzahlungen lebenslang festzulegen.

Bei dieser Variante trägt der Käufer der Immobilie das Risiko der so genannten Langlebigkeit. Lebt der Vertragsnehmer also besonders lange, könnte es sein, dass der Käufer der Immobilie insgesamt mehr bezahlt, als diese wert ist.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, eine so genannte Zeitrente zu vereinbaren. Dabei wird der Kaufpreis für die Immobilie in höheren monatlichen Raten ausgezahlt, allerdings nur für einen befristeten Zeitraum. In diesem Fall kann der Immobilienkäufer optimal kalkulieren und unterliegt nicht dem Risiko, im Endeffekt zu viel für das Objekt zu bezahlen. Daher ist es üblich, dass bei dieser Variante ein etwas höherer Kapitalbetrag ausgezahlt wird.

Wie bereits erwähnt, wird das Recht auf lebenslanges Wohnen in der Immobilie bei Abschluss eines Vertrages zur Immobilienrente in das Grundbuch eingetragen. Wichtig zu wissen ist hierbei jedoch, dass sich dieses Wohnrecht grundsätzlich wertmindernd auf die Immobilien auswirkt. Schließlich kann der Erwerber erst nach dem Tod oder – in Einzelfällen – einer Pflegebedürftigkeit (bedeutet finalen Umzug in eine Pflegeeinrichtung) etwas mit der Immobilie anfangen. Daher wird der Wert der Immobilie im Rahmen der Leibrente in der Regel ein ganzes Stück geringer angesetzt als bei einem herkömmlichen Verkauf. Damit muss der Verkäufer leider leben.

Aufgrund dieser Tatsachen erklärt sich auch, warum die Leibrente trotz immer weiter steigender Nachfrage bislang nur von relativ wenigen Anbietern offeriert wird. Die Kapitalanlagen sind heute besonders kurzfristig ausgelegt, allerorten zählen nur schnelle und möglichst hohe Renditen. Da bei der Immobilienrente jedoch mitunter viele Jahre vergehen können, bis der Käufer die Immobilie nutzen oder verwerten kann, hält sich das Interesse diesbezüglich noch sehr in Grenzen. Experten vermuten jedoch, dass aufgrund des demographischen Wandels in Deutschland sich auch in diesem Bereich eine deutliche Verschiebung ereignen wird, so dass langfristige Kapitalanlagen in Zukunft deutlich gefragter werden.

Variante 2: Das Prinzip der Umkehrhypothek bzw. Immobilienrente

Die zweite Variante, mit der sich eine Aufstockung des Kapitals im Altersruhestand erreichen lässt, gleich auf den ersten Blick der im letzten Abschnitt beschrieben Variante 1. Allerdings gibt es hierbei einen großen Unterschied. In diesem Fall wird die Immobilie nicht verkauft. Vielmehr erhält der Eigentümer der Immobilie einen Hypothekenkredit auf diese, für den er allerdings keine Tilgung und eventuell auch keine Zinsen zahlen muss (dies ist von Anbieter zu Anbieter etwas verschieden).

Dieser Hypothekenkredit wird dann in Form von monatlichen Beträgen als eine Art Rente ausgezahlt. Da der Kreditnehmer keine Verpflichtung zur Tilgung der Kreditsumme hat, muss die Schuld nach dem Tod des Kreditnehmers von dessen Angehörigen bezahlt oder durch die Verwertung der Immobilie getilgt werden. Das bedeutet konkret: Der Eigentümer behält seine Immobilie, belastet diese allerdings mit einer stetig ansteigenden Hypothek.

Interessant ist, dass die zweite Variante – das Prinzip der Umkehrhypothek – weitaus seltener genutzt wird, als der Verkauf der Immobilie mit anschließender, lebenslanger oder zeitlich begrenzter Rentenzahlung. Schließlich möchten die meisten Senioren ihren Kindern beziehungsweise Erben nicht zumuten, eine durch einen großen Darlehensbetrag belastete Immobilie zu übernehmen.

Man muss jedoch bedenken, dass es sich in diesem Fall nicht großartig anders verhält, als wenn die Erben eine Immobilie übereignet bekommen würden, die einfach noch nicht komplett abbezahlt ist. Darüber hinaus sind die Erben nicht verpflichtet, den aufgelaufenen Kredit zu übernehmen. Es handelt sich hier lediglich um eine Kann-Bedingung. Trotzdem scheuen sich viele Senioren davor, ihren Erben solche Belastungen aufzuerlegen. Und auch die Erben selbst sind meist nicht begeistert von der Idee, nach dem Tod der Eltern die Immobilie zunächst einmal komplett lastfrei stellen zu müssen.

Warum sollte man also die Variante 2 überhaupt wählen?

Viele Senioren ängstigen sich bei dem Gedanken, ihre über Jahre mühsam abbezahlte oder sogar mit eigenen Händen erbaute Immobilie einfach so an eine Bank oder Versicherung zu verkaufen. Sie wollen ihren Kindern etwas hinterlassen, auch wenn es nur eine belastete Immobilie ist.

Auch bei Variante 2 erhält der Immobilieneigentümer übrigens ein lebenslanges Wohnrecht. Dies ist zwar zunächst nur pro forma, da der Vertragsnehmer der Eigentümer seiner Immobilie bleibt, es könnte jedoch im späteren Verlauf des Vertrages noch wichtig werden. Lebt der Eigentümer der Immobilie besonders lange und der komplette Darlehensbetrag für die Immobilie ist bereits ausgezahlt, so kann durch das lebenslange Wohnrecht die Immobilie erst nach dem Tod des Vertragsnehmers genutzt beziehungsweise verwertet werden.

Für den Immobilieneigentümer bietet die Variante 2 also grundsätzlich dieselbe Sicherheit wie Variante 1, mit dem Unterschied, dass hierbei die Immobilie nicht veräußert, sondern mit einer Hypothek belastet wird.

Auf der nächsten Seite erläutern wir Vorteile und Nachteile der Immobilienrente »

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