Der Aspekt der Langlebigkeit

Wieso kann Langlebigkeit zum Thema bei der Immobilienrente werden?

Im Durchschnitt werden die Menschen in Deutschland immer älter. Konkret lässt sich anhand der entsprechenden Statistiken ersehen, dass das Durchschnittsalter sowohl bei Männern als auch bei Frauen in den letzten 50 Jahren um mehr als fünf Jahre gestiegen ist. Für die Zukunft sind sich Experten sicher, dass dieses Durchschnittsalter noch weiter steigen wird.

Langlebigkeit ist für Kapitalgeber schwer zu kalkulieren

Was für die Menschen ein Grund zur Freude ist, entwickelt sich jedoch für Kapitalgeber zunehmend zu einer Herausforderung. Langfristige Kapitalanlagen, zu denen auch die Leibrente, die Immobilienrente sowie die Umkehrhypothek zählen, werden durch diese Entwicklung für die Kapitalgeber zu einem immer größeren Risiko.

Der heutige Wert ist greifbar

Umkehrhypotheken/Immobilienrenten stellen vor allem auch die Frage zur Diskussion, was das Objekt in Zukunft wohl wert sein wird. Bei Zeiträumen von 20-30 Jahren wird das sehr schwer. Diese Schätzung zieht daher einen enormen Sicherheitsabschlag nach sich.

Leibrenten hingegen werden auf den aktuellen Wert des Hauses abgestellt. Die heute Infrastruktur der Wohngegend, das Viertel als solches, die heutige Verkehrssituation, der jetzige Zustand des Objektes… All das beeinflusst im Hier und Heute die Bewertung des Objektes.

Wie lange der Noch-Eigentümer wohl lebt, ist bei beiden Modellen gleich einberechnet. Allerdings ist bei einer Leibrente der Grundwert der höhere, was in einer höheren monatlichen Rentenzahlung resultiert.

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Das gilt insbesondere dann, wenn eine lebenslange Auszahlung der Rente vertraglich vereinbart wurde. Mit jedem Monat, den der Vertragsnehmer länger lebt, wächst also die Summe, die der Kapitalgeber durch die Immobilie erwirtschaften muss. Hinzu kommt noch eine ungewisse Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt. Insbesondere durch die Immobilienkrise in den letzten Jahren wird wieder einmal deutlich, dass man sich keineswegs darauf verlassen kann, dass jede Immobilie in Deutschland mit der Zeit an Wert gewinnt.

Rückzahlung der Hypothek hängt von Lebenserwartung ab

Das Problem der Langlebigkeit bedeutet also: Für den Kapitalgeber ergibt sich kein fester Zeitpunkt, an dem er über die betreffende Immobilie frei verfügen kann, beziehungsweise die ausgezahlte Hypothek wieder zurück erhält.

Der (für die meisten Menschen makaber klingende) Idealfall wäre also, dass der Kapitalnehmer bereits wenige Jahre nach Abschluss des Vertrages der Immobilienrente verstirbt. In diesem Fall müsste die Bank oder Versicherung nur relativ wenig Kapital auszahlen und hätte schon nach kurzer Zeit die Immobilie zur freien Verfügung.

Allerdings haben die Erben immer die Möglichkeit den Kredit bei der Bank abzubezahlen und so das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen. Stehen allerdings keine Erben parat, dann macht die Bank in diesem Fall ein sehr gutes Geschäft. Genau darum hat dieses Geschäft einen morbiden Beigeschmack.

Aber: Es ist nicht das Bestreben des Kreditgebers die Immobilie zu übernehmen und zu verwerten. Diese Randgeschäfte sind eher unerwünscht. Der Kreditgeber möchte eigentlich nur seine Zinsen aus der Umkehrhypothek erwirtschaften und sich um keine weiteren Komplikationen kümmern müssen. Daher werden immer die Erben als Darlehensübernehmer sehr gefragte Ansprechpartner sein.

Langlebigkeit rechnet sich

Der umgekehrte Fall würde dem Kapitalnehmer in die Hände spielen. Wird der Vertrag beispielsweise in einem Alter von 70 Jahren geschlossen und der Vertragsnehmer erreicht ein Lebensalter von 100 Jahren, so würde er 30 Jahre lang jeden Monat eine Immobilienrente ausgezahlt bekommen. Wahrscheinlich würde sich daraus ein höherer Betrag ergeben, als die Immobilie eigentlich wert ist. Anfänglich werden statistische Daten der Versicherungswirtschaft herangezogen, um die Lebenserwartung zu ermitteln. Lebt der Darlehensnehmer länger, läuft auch die Rentenleistung länger – lebenslang nämlich. Bleiben Sie also möglichst lange gesund und munter.

Risiko muss abgeschätzt und einkalkuliert werden

Um das Risiko der Langlebigkeit besser abschätzen zu können, arbeiten die meisten Kapitalgeber mit so genannten Sterbetafeln. Dabei handelt es sich um Dokumente, die Aufschluss darüber geben, welche durchschnittliche Lebenserwartung Menschen in bestimmten Regionen Deutschlands oder unter bestimmten Voraussetzungen haben. Darüber hinaus wird sich ein Kreditgeber für diesen Fall mit besonderen Versicherungen absichern. Daher, auch wenn Sie 120 Jahre alt werden, dem Kapitalgeber ist das einerlei, da dieses rechnerische Risiko durch eine Versicherung abgefangen wird.

Lebenserwartung ist auch für Ehepartner oder im Haushalt lebende Personen wichtig

Das Prinzip der Langlebigkeit gilt übrigens nicht nur für den Vertragsnehmer selbst, sondern in der Regel auch für Ehepartner oder andere mit im Haushalt lebende Personen. Der Grund: In den meisten Verträgen zu einer Immobilienrente oder Umkehrhypothek wird festgelegt, dass sämtliche im Haushalt lebenden Personen bis zu ihrem Lebensende in diesem verbleiben können. Es nützt dem Kapitalgeber also nichts, wenn beispielsweise der Immobilieneigentümer bereits ein Alter von 75 Jahren erreicht hat, seine mit im Haushalt lebende Ehefrau aber erst 60 Jahre alt ist. In diesem Falle wird der Kapitalbetrag für den Kauf oder die Beleihung der Immobilie genauso gering ausfallen, als wenn der Vertragsnehmer selbst erst 60 Jahre alt wäre.

Was im Todesfall des Vertragsnehmers passiert, erläutert der folgende Ratgeber:

Was passiert beim Todesfall des Vertragsnehmers mit einer Immobilienrente »

Mit aktuellen Werten rechnet es sich besser

Bei Umkehrhypotheken bzw. Immobilienrenten richtet sich vieles daran aus, wann der Eigentümer vermutlich verstirbt und wie sich die Immobilie in Zukunft entwickeln wird. Zeiträume dieser Art sind schwer zu überblicken. Bei einer Leibrente wird das Haus im Hier und Heute taxiert. Die Grundlage eines Rentenvertrages ist also für beide Parteien wesentlich greifbarer.



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